住房租金与居民消费: 效果机制与不均等孙伟增 邓筱莹 万广华内容提要: 提振消费是推动经济复苏应对逆全球化和促进可持续增长的重要途径之一 本文使用中国家庭追踪调查( ) 数据，从总体效应分类效应消费结构和消费不均等视角，首次探讨住房租金变化对中国家庭消费的影响 实证结果表明，租金变化会对居民消费产生多重效应，不仅局限于租房市场的供需双方 具体来说，第一，租金下降在短期内能够显著促进家庭消费，租金消费弹性的绝对值约为 ; 进一步测算显示，短期内租金下降 对国内生产总值的提振效应约为 第二，从影响机制来看，住房投资效应占据主导地位，租金收入效应和消费替代效应分别是影响房东和租客的家庭消费行为的主要机制 第三，租金下降对食品教育水电费通讯品和燃料支出的提升作用更加显著，对家庭耐用品和住房消费没有显著影响 第四，随着家庭消费水平提高，租金对消费的边际影响效应显著下降 最后，从宏观层面来看，租金变化对家庭消费的影响具有马太效应，租金下降有助于减小居民之间的消费不均等关键词: 租金 家庭消费 消费结构 马太效应孙伟增，中央财经大学经济学院，邮政编码: ，电子信箱: ; 邓筱莹( 通讯作者) ，上海财经大学公共经济与管理学院，邮政编码: ，电子信箱: ; 万广华，复旦大学世界经济研究所，邮政编码: ，电子信箱: 本研究获得国家自然科学青年基金项目( ， ) 和国家自然科学基金重点项目( ) 的资助 作者感谢匿名审稿专家的宝贵修改建议，当然文责自负根据 数据库统计数据计算， 年间中国 个大中城市的租金平均增长了 ，其中北京深圳合肥兰州呼和浩特的租金增长率都超过了资料来源: 暖 心! 中 国 好 房 东! 有 套 房，每 月 收 租 万，西 部 点 评， : ?资料来源: 好邻居，真暖心! 西城中国好房东为租户减免两月房租，环京津网， : ?资料来源: 蛋壳公寓要求房东减租惹争议，北京日报， :一引 言内需不振一直是中国经济所面临的结构性问题( 欧阳峣等， ) ，这一问题在国际环境不确定性加剧尤其是新冠疫情冲击的背景下变得格外迫切和重要 年中央政治局会议将持续扩大内需作为稳定经济增长的重中之重 新冠疫情发生后，中共中央和国务院多次强调要积极释放国内需求潜力 可以说，提振居民消费已然成为中国在短期缓解疫情冲击，在中期应对逆全球化，在长期促进可持续增长的必然选择与消费下滑形成鲜明对比的是，作为国民经济支柱产业的房地产业已经历了近 年的快速发展，房租高企对家庭消费的影响越来越大 新冠疫情以来，为减轻老百姓的生活压力，全国各地发出了鼓励房东减免租金的倡议 这一举措得到了部分企业 机构和个体的积极响应，其中涌现了如林萍君刘小玲等中国好房东 的典范 但是，降低租金也给房东带来了经济损失，例如蛋壳公寓单方面减免租金的要求就引发了广泛争议 那么，租金变动这一看似零和的游戏( 房东的租金收入等于租客的孙伟增等: 住房租金与居民消费: 效果机制与不均等租金支出) 是否会对国民消费产生影响? 对于独立于租房市场之外的有房群体，租金变动是否也会影响他们的消费? 针对诸如此类的问题，本文将从理论和实证两个方面进行探讨和分析尽管学者们从财富效应 房奴效应 抵押效应和替代效应等角度分析了房价对家庭消费的作用及其机制( 况伟大， ; 谢洁玉等， ; 陈健等， ; 颜色和朱国钟， ; 陈峰等，) ，但尚无文献深入解析租金变化对中国居民消费的影响 租房市场和住房买卖市场是房地产行业两个相关而又不同的组成成分 在经历了近 年房地产市场的快速发展之后，过高的房价收入比已经成为横亘在新市民以及年轻群体与购买住房之间的巨大障碍 租房成为居民尤其是新市民在短期内解决居住问题的主要方式 年底全国住房和城乡建设工作会议将以解决新市民住房问题为主要出发点，补齐租赁住房短板列为新年十大工作重点之一 年 月，中国建设银行分别与广州杭州济南郑州福州苏州等 个城市签订发展政策性租赁住房战略合作协议，预计将安排 亿元的贷款，支持 个城市在未来三年内提供约 万套( 间) 政策性租赁住房，解决上百万名新市民的安居问题 可以预见，未来将有更多的政策性租赁住房和人才住房引入，有助于住房租赁市场的完善和租金的稳定 年 月，住房和城乡建设部公布了住房租赁条例( 征求意见稿) ，进一步促进住房租赁市场健康发展与房价相比，租金变化对家庭消费行为的影响是不同的，集中表现在影响对象以及对不同群体的作用机制两个方面 对此，本文提出租金变化影响家庭消费行为的三个机制: 住房投资效应租金收入效应和消费替代效应 后两者分别针对租房市场上的供需双方，强调租金作为房东收入和租客支出现金流对家庭消费行为的直接影响; 住房投资效应则是指将租金作为住房资产收益，从预期和投资视角影响家庭的购房投资动机和消费行为选择基于上述背景和讨论，本文使用中国家庭追踪调查( ) 年 年和 年的面板数据，从总体效应作用机制消费结构以及消费不均等视角，研究租金变化对中国家庭消费行为的影响 为了解决租金与居民消费之间的内生性问题，本文在面板数据固定效应模型的基础上，从住房供给端入手选取过去一年本区县的住房拆迁比例作为当前租金水平的工具变量 本文的主要发现为: 租金下降在短期内有助于提升居民非住房消费，这同时包含了正向的住房投资效应和消费替代效应，以及负向的租金收入效应; 其中住房投资效应对各类家庭消费的影响普遍存在，租金收入效应和消费替代效应分别是影响有房租收入和有租金支出的家庭消费行为的主要机制，且租金收入效应小于消费替代效应 进一步研究显示: 租金下降对于家庭食品 教育水电费通讯品和燃料消费的提升作用更为显著; 但是随着家庭消费水平的提高，租金对消费的边际影响显著下降 最后，本文从消费视角分析了租金变化对不均等的宏观影响，发现存在马太效应 租金下降显著降低了居民之间的消费不均等本文主要有以下几点贡献或创新: 第一，实证检验了租金变动对于家庭消费的影响，并且根据家庭的住房产权类型讨论了租金影响消费的住房投资效应 租金收入效应 和消费替代效应 ，为租房市场影响居民消费提供了微观证据 第二，解析了租金变动对家庭消费结构的影响，并且得到了稳健的结果，丰富了我国住房市场价格对家庭消费行为影响的研究成果 第三，基于微观机制推断了房租变化的分配效应，验证了租房市场对国民消费影响的 马太效应 ，是对房地产市场影响中国宏观经济相关研究的有益补充 最后，研究结论对于政府通过干预租房市场提振国民消费提供了科学依据二租金影响居民消费的理论机制分析传统文献将租金定义为住房的用户成本( ， ; ， ) 从理论上讲，业年第 期资料来源: 建行将支持 个城市筹集 万套政策性租赁住房，新华网， :主可根据住房的用户成本确定房租 在家庭微观层面，抛除资产的升值回报和房地产的抵押变现，家庭持有住房的收益应为居住产生的实际现金支出，即住房租金与用户成本相等 然而最近的研究发现，住房租金和用户成本之间存在明显差异 ( ， ; ， ;， ， ) ( ) 指出，当市场租金高于住宅的用户成本时，家庭可通过持有房地产对冲住房租金的波动 反之，家庭则可通过租赁住房对冲房地产价格波动引发的家庭财富贬值 ( ) 进一步提出，房地产可为家庭提供住房红利，即市场租金与用户成本之间的差额部分 利用美国家庭微观数据， ( ) 发现住房红利会显著影响家庭非住房消费( ) 指出，相对高的房价或房租可能会抑制家庭的住房需求和家庭消费关于房价对家庭消费行为的影响机制，现有文献将其归结为财富效应 房奴效应 抵押效应和替代效应 本文结合已有文献关于家庭消费行为以及房价对家庭消费行为的影响机制分析，从租金本身的经济属性特征来分析其对家庭消费行为的影响机制 特别地，租金对于家庭消费等经济行为的影响主要源自租金本身的两个经济特征 其一，租金是家庭住房资产收益的重要组成部分，影响住房资产的投资回报率 其二，租金是有住房租赁行为的家庭( 包括房东和租客)的重要现金流，且房东的租金收入等于租客的租金支出首先，我们分析租金的住房资产收益属性对家庭消费行为的影响 根据资产回报率的定义，住房资产的收益率由房价增值和出租收入现金流两部分组成( ， ;， ) 假设房价增长率折旧率和折现率给定的情况下，租金越高低意味着住房投资收益率越高低 因此，当租金上升时，家庭会有更强烈的动机进行投资性购房，此时家庭为了筹集首付不得不压缩消费增加储蓄 相反，当租金下降时，家庭投资性购房的动机会下降，从而可能将更多的储蓄用于消费 颜色和朱国钟( ) 从预期的视角探讨了房价上涨对居民消费的影响，研究发现在房价上涨无法永久持续的情况下，家庭为了购房和偿还贷款压缩消费，从而造成房奴效应 近年来，我国快速增长的房价让人们忽略了租金收入对于家庭进行住房资产投资决策的影响 然而现实中，特别是在一些大城市，许多家庭选择购买小户型公寓( 价格低于大产权住房) 作为投资，恰恰是看重了其租金收入能够基本平衡购房的抵押贷款还款额 本文将这种租金下降刺激消费或者租金上涨挤压消费的机制称为住房投资效应 这类似于房价的房奴效应或流动性约束，即通过改变购房动机影响家庭的消费行为 需要说明的是，租金或者房价变化带来的住房投资效应对于拥有房家庭和没有住房的家庭都普遍存在( ， ; ，; ， ; ， ) 对于没有住房的家庭，租金上涨意味着生活成本的增加，但这部分支出并不能像房贷一样在未来转变为资产价值，因此当面临更高的租金时，没有住房的家庭也会更有动机购房，反之亦然其次，从租金的现金流特征来看，其主要的影响对象为有住房租赁行为的家庭 对于有多余住房且用于出租的家庭，租金下降对消费的影响主要表现在通过减少收入抑制消费，即租金收入效应 在理论上，租金变化带来的收入效应与纯粹的收入变化对家庭消费的影响没有差别 从机制上来说，租金收入效应类似于房价的财富效应和抵押效应，即通过改变财富或收入影响家庭的消费行为 但不同的是，财富效应和抵押效应对于有房家庭( 包括有一套住房和多套住房的家庭) 普遍存在，而租金收入效应则主要影响有多余住房可以用于出租的家庭对于没有住房资产的家庭，租金下降对其非住房消费的影响主要表现为消费替代效应，即住房消费作为家庭消费的一部分，租金下降会直接导致他们用于非住房消费的收入上升，从而促进非住房消费 ( ) 和 ( ) 用住房资产的消费 投资双属性对标准 模型进行改进，研究发现当住房消费对非住房消费的当期弹性大于跨期弹性时，短期内家庭更倾向用住房消费替代其他消费 这与房价上涨刺激家庭放弃购房增加消费的替代效孙伟增等: 住房租金与居民消费: 效果机制与不均等应恰恰相反需要指出的是，如果只考虑私人住房租赁市场，房东与租客之间存在一一对应的关系，房东收入的减少等于租客支出的减少，因此租金收入效应与消费替代效应存在数量上的对称性 但是，两个效应的相对大小关系依赖于两类家庭的消费收入弹性，需要通过实证进行检验总结来看，租金对家庭消费的作用机制可以用图 来进行描述: 第一，租金对家庭消费影响的总效应是住房投资效应 租金收入效应和消费替代效应三者之和; 第二，住房投资效应的影响普遍存在于各类家庭，而租金收入效应和消费替代效应则分别影响房东和租客对应的多套住房家庭和无房家庭; 第三，租金下降带来的住房投资效应和消费替代效应都会促进家庭消费，而租金收入效应则会抑制家庭消费图 租金对家庭消费的影响机制三数据和实证策略( 一) 数据来源及处理本文采用的数据是北京大学中国社会科学调查中心实施的中国家庭追踪调查(， ) 旨在通过跟踪收集个体家庭社区三个层次的数据，反映中国社会经济人口教育和健康的变迁 特别地，调查中对于家庭消费结构和住房特征进行了详细的记录，为本文的实证研究提供了直接的数据基础 该项调查从 年开始每两年进行一次，其中年为基线调查，部分指标设计与之后的正式调查有所不同，故本文的实证研究将主要依据 年年和 年三期的数据 样本覆盖全国 个省自治区直辖市( 不包含西藏青海新疆宁夏内蒙古海南及港澳台地区) 的 多个区县本文实证研究的一个核心指标是本地的住房租金水平，本文利用调查样本中租房家庭的租金支出数据来计算各个区县的平均租金( 单位: 元平方米年) 为了避免家庭在报告租金支出时由于标准不一带来的度量误差，在计算时仅保留了三期内都租房的家庭样本 考虑到家庭的住房偏好在短期内不会有太大改变，这样处理也在很大程度上保证了租金水平在各期的可比性 同年第 期住房自住家庭无法在不改变住房消费量的情况下将租金转化为可支配收入，因此租金的现金流特征不会对他们的消费行为产生影响本文也尝试利用被调查区县所在城市的平均租金来进行分析，结果发现租金与家庭消费之间存在反向关系，但是在统计上不显著 这主要可能是因为很多被调查的区县并不是所在城市的核心区县，所以租金的变化与城市平均租金存在一定差异由于同一家庭的住房特征在短期内没有发生变化，由此计算得到的租金变化仅来自于市场供需引起的价格变化 这种计算方法类似于重复交易法计算住房价格指数( ， ) 虽然由于样本选择性问题使得计算出来的租金不能准确反映区县的实际租金水平，但是其变化率能够较为准确地反映住房租赁市场的价格变化 在控制了家庭固定效应后，租金变化率恰恰是本文实证研究中用到的核心信息 本文也尝试利用三期内没有更换住房的家庭样本来进行租金计算，结果并没有显著差异，但会损失更多的样本量时，为了让计算得到的租金能够更准确地反映住房市场的价格水平，本文仅考虑了市场出租房( 或私人出租房) 样本，在稳健性检验中将把公租房和廉租房样本也纳入到本地租金的计算中 由于调查样本中租房家庭数量较少，且需要同时考虑三期内都租房的家庭，因此经过计算后有租金的区县共有 个，分布在 个省自治区直辖市 此外，本文还剔除了部分变量缺失的家庭样本，最终获得有 个家庭 年度有效样本观测值( 二) 模型设定本文采用面板数据固定效应模型来考察市场租金变化对家庭消费行为的影响，具体设定如下:( )其中，被解释变量 表示家庭 在第 年的非住房消费量 表示家庭 所在区县 在第 年的平均租金水平 表示家庭 随时间变化的控制变量，包括家庭的收入( 不包含房屋出租收入) 资产负债人口数 人口结构以及受教育水平等 表示区县 在第 年的平均房价水平，用来控制房价变化对家庭消费行为的影响 为省份 年份固定效应，用来控制地区层面随时间变化的经济社会指标;为家庭固定效应，用来控制家庭不随时间变化的特征 为随机扰动项，模型估计时在家庭层面对标准误进行聚类调整 模型( ) 中的 是重点关注的系数，表示本地区租金水平每变化 ，家庭的平均消费水平将变化 如果 为负，则表明租金下降对家庭消费存在总促进效应; 反之，为正表明租金下降对家庭消费存在总挤出效应 如前所述，租金变化对家庭消费的影响由家庭的住房拥有情况和分类影响效应共同决定 统计结果显示，样本中只有一套住房的家庭占到了家庭总数的 ，其次是没有住房的家庭( ) ，而有多套住房的家庭仅占 由此可以预期，租金变化对家庭消费影响的投资效应将占据主导作用，即租金下降对本地区消费水平的影响表现为总促进效应( 三) 内生性问题本文实证研究面临的内生性问题主要来自两个方面 第一，租金作为住房消费的价格表现，在需求端必然受到本地区消费特征的影响，即可能存在反向因果问题 但是由于本文在实证分析中采用的是区县层面的平均租金，相对于家庭个体的消费行为来说是一个外生环境变量，因此从理论上来讲反向因果问题并不严重 第二，住房消费和非住房消费都是家庭生活需求的表现，会受到经济社会因素的共同影响，例如经济增长可能同时导致家庭的住房需求和非住房消费需求增加，即可能存在缺失变量问题 尽管省份 年份固定效应可以控制地区层面随时间变化的不可观测特征，家庭固定效应可以控制区县层面不随时间变化的特征，但是无法完全控制区县层面随时间变化的不可观测特征，从而导致系数的估计结果可能存在偏误 举例来说，如果一项经济政策的实施或者一项投资的引入导致居民对收入增长的预期增加，就会同时提高当地的租金( 住房需求) 和家庭的非住房消费水平，从而导致模型中 的估计值偏大为了解决上述内生性问题，本文从住房供给角度入手构造一个相对外生的变量 过去一年本区县的住房拆迁比例( 等于经历过拆迁的家庭数量占总家庭数的比重) ，作为本区县当前租金水平的工具变量 其逻辑是，每个区县的住房拆迁是由地方政府规划部门决定的，同时由于住房拆迁涉及到居民搬迁问题，通常来说都是更早期的计划目标，因此这一指标与家庭层面当期消费关系不大 但是由于住孙伟增等: 住房租金与居民消费: 效果机制与不均等由于篇幅所限，详细的变量统计性描述未能列出，感兴趣的读者可向作者索取由于本文实证样本覆盖的区县数量较少，在区县层面对标准误进行聚类调整可能导致标准误估计不准，因此本文主要回归结果在家庭层面对标准误进行聚类调整 本文也尝试在区县和区县 年份层面对标准误进行聚类调整，结果发现核心变量的显著性没有明显变化已有文献通常选用外生的土地供给弹性作为房价的工具变量，假设在面临相同的外生冲击时供给弹性越大的市场的住房价格变化会越小，例如 ( ) 和郑思齐等( ) 但是租房的供给主要由存量住房市场决定，受土地供给弹性的影响较小，因此本文并没有采用土地供给弹性作为工具变量房拆迁会导致短期内住房供给减少和住房需求增加，因此可以预见，拆迁比例越高的区县租金上涨越快需要说明的是，经历过拆迁的家庭通常会得到一笔拆迁补偿金，这部分收入会影响到家庭的消费行为，从而导致工具变量失效 从统计结果来看，研究期内各个区县的经历拆迁的家庭比例平均只有 ，因此上述影响可以忽略不计 在稳健性检验中也将通过剔除这部分家庭样本来检验结果的稳健性四租金变化对家庭消费的影响( 一) 基准结果表 报告了对模型( ) 的估计结果 其中，列( ) 是对固定效应模型的估计结果 在控制了其它影响因素后，区县平均租金变量的系数在 的统计水平上显著为负，说明如果租金水平下降，本区县居民的平均消费水平显著上升，即租金下降对本区县家庭消费的影响表现为总促进效应从系数值大小来看，租金下降 将会导致本区县家庭的平均消费水平显著上升 ; 以均值水平为例，租金下降 带来的家庭非住房消费量增加约为 元年表 租金对家庭非住房消费影响的估计结果方法 ( ) ( )区县平均租金对数值 ( ) ( )控制变量 是 是观测值数一阶段回归结果:拆迁比例( )统计量注: ( ) 括号里为估计系数的异方差稳健标准误，并在 家 庭层面聚类调整; ( ) 分别表示在 和 的水平上显著 以下各表同列( ) 为使用工具变量的估计结果 一阶段回归结果显示，过去一年本区县住房拆迁比例对租金的影响在 的水平上显著为正，即拆迁住房比例越大的区县租金增长越快，与预期相符 同时一阶段回归的 统计量在 的水平上显著，说明不存在弱工具变量问题 进一步地，本文从两个维度检验了工具变量的排他性假设: 一方面，采用与模型( ) 类似的设定考察了过去一年本区县住房拆迁比例与家庭收入对数值 家庭负债对数值 家庭人口数和区县平均房价对数值 个对家庭消费有显著影响的变量的相关性，结果发现工具变量对上述 个变量的影响很小且在统计上不显著; 另一方面，计算工具变量与模型( ) 残差项的相关系数发现两者只存在微弱的相关性( 相关系数 ，值为) ，即本文选取的工具变量与其他不可观测的因素不相关 综上可以说明本文选取的工具变量能够较好地满足排他性 从第二阶段的回归结果来看，区县平均租金的系数仍然在的水平上显著为负，但是系数绝对值增加，说明模型( ) 中存在对租金和家庭消费有同向影响的不可观测因素 根据工具变量模型的估计结果，如果区县的平均租金下降 ，家庭的平均非住房消费将显著上升 ，以均值水平来算家庭的非住房消费量将增加约 元年根据中国统计年鉴 ，截至 年全国城镇人口共计 亿，人均消费支出为元 由此可以计算，租金下降 ，全国城镇居民的总消费支出将增加 亿亿元 以最终消费支出对国内生产总值增长的贡献率为 ( 国家统计局) 计算， 的租金水平下降将使得国内生产总值在短期内提高 亿 亿元( )( 二) 稳健性检验本部分通过调整观察样本和改变关键变量设定方式来检验租金变化对家庭消费影响结果的稳健性第一，本文选取过去一年经历过住房拆迁的家庭比例作为区县平均租金的工具变量，但是这部分家庭由于获得了拆迁补偿，这种收入 资产在短期内的快速增长可能会影响家庭的消费行为，尽管这年第 期受篇幅限制，实证分析中的控制变量估计结果以及稳健性检验结果没有在文中进行报告，有兴趣的读者可向作者索取部分样本较少，但是仍然可能影响本文的研究结论 在稳健性检验中，去掉了过去一年经历过住房拆迁的家庭样本 第二，采用人均非住房消费对数值作为被解释变量，来估计租金下降对人均消费量的影响 第三，模型中的核心解释变量是单位面积的租金，反映了市场的租金水平 但是对于住房面积或者住房需求不同的家庭，单位面积租金的变化对家庭住房成本( 或房屋出租收益) 的影响是不同的针对这一问题，我们使用 区县平均租金 家庭住房面积 作为解释变量来进行分析 第四，为了更加准确地反映市场住房租金水平，本文在计算区县平均租金时仅保留了市场出租房样本，没有考虑保障性住房的租金 尽管公租房和廉租房在租房市场的占有份额较小，但是作为租房产品，它们的价格变化同样也可能影响本地区居民的住房消费和非住房消费行为 对此，这一部分将公租房和廉租房纳入到租金的计算样本中，重新计算了各个区县的平均租金 第五，考虑到家庭人口规模及其变化对消费决策的影响，仅保留了家庭人口数小于 的样本和研究期内家庭人口没有发生变化的样本来进行实证分析 最后，现实中存在一些尽管拥有自己的住房资产但仍然选择租房的家庭 特别是在大城市，由于城市中心房价较高，一些家庭只能在远离城市中心的区域购房，但是出于子女教育和上班便利等需求，又选择在邻近城市中心的区域租房，同时将自己的住房出租以弥补租房支出 房贷 这类家庭的特征 偏好以及受到房租变化的影响都可能与自有住房家庭不同，且较为复杂 对此，本文将只有一套住房且有住房出租 租金支出以及既有住房出租又有租金支出的家庭样本剔除上述稳健性检验的结果都与表 非常接近，即租金下降对于家庭的非住房消费存在显著且稳健的总促进效应( 三) 分类影响效应住房投资效应本节首先考察租金对只有一套住房且用于自住的家庭的消费行为的影响，这部分影响主要表现为住房投资效应，回归结果如表 所示 其中，第列和第列报告了租金影响家庭非住房消费的住房投资效应的估计结果 第 列双重固定效应模型的估计结果表明，区县平均租金下降，通过住房投资效应将会导致家庭非住房消费显著增加 第 列采用工具变量的模型估计结果表明，区县平均租金下降 ，通过住房投资效应将会导致家庭非住房消费显著增加 上述结果验证了住房投资效应的存在，同时对比表 的估计结果可以发现，住房投资效应的大小与前面得到的租金对家庭消费的平均影响较为接近进一步地，第列和第 列引入了区县层面的租金房价比指标来反映购房投资的收益率，从而更直接地考察购房投资对家庭消费的挤出效应 其中，第列直接用租金房价比代替租金变量，结果发现租金房价比变量的系数在 的水平下显著为负，表明租金房价比降低即购房的投资收益率降低，将会导致家庭的非住房消费量显著上升 第列则是在模型( ) 的基础上加入了区县平均租金与租金房价比的交叉项 交叉项的系数显著为负，表明在租金房价比较低的区县，租金下降对家庭消费的促进效应更加明显 第列和第 列的估计结果进一步验证了租金下降会通过住房投资效应 促进家庭消费表 租金影响家庭非住房消费的住房投资效应( 一套住房自住家庭)方法 ( ) ( ) ( ) ( )区县平均租金对数值( ) ( ) ( )租金房价比( )区县平均租金对数值 租金房价比( )孙伟增等: 住房租金与居民消费: 效果机制与不均等受篇幅限制，稳健性检验结果没有在文中进行报告，有兴趣的读者可向作者索取续表方法 ( ) ( ) ( ) ( )控制变量 是 是 是 是观测值数租金收入效应接下来考察租金对有租金收入但没有租金支出的家庭的消费行为的影响 租金下降可能通过两种效应影响这类家庭的消费: 一是住房投资效应促进消费; 二是租金收入效应挤出消费表 的第 列和第 列分别报告了对模型( ) 的固定效应模型和工具变量模型的估计结果 与表的估计结果相比，租金变量系数从负显著变为正显著，即租金下降对于有多套住房家庭的消费有显著的负向挤出作用 租金下降 将会促进这部分家庭消费显著下降 这一结果验证了租金收入效应的存在，并且对于有多套住房的家庭，租金下降对消费产生的租金收入效应要大于住房投资效应第 列和第 列用家庭的实际房屋出租收入( 对数值) 作为解释变量，估计结果与采用区县平均租金作为解释变量时非常接近，且显著性有所提升 在控制了家庭非住房收入和其他影响因素的情况下，房屋出租收入减少 相应的家庭消费将显著减少 这一结果直接测算了房屋出租收入对家庭消费的影响进一步地，为了区分租金收入效应和住房投资效应对这部分家庭消费行为的影响，在第列中同时引入了区县平均租金和房屋出租收入两个变量 此时，房屋出租收入变量的系数仍然反映租金上涨的租金收入效应对家庭消费的影响，而区县平均租金变量的系数则反映了市场价格变化对家庭消费的影响，即投资预期效应 从估计结果来看，房屋出租收入变量的系数仍然显著为正，且系数值大小和显著性没有明显变化; 而区县平均租金变量的系数则变为负，但是在统计上不显著 上述结果表明，对于有多套住房的家庭来说，租金下降对消费影响的租金收入效应占据主导，而住房投资效应较小且不显著表 租金影响家庭非住房消费的租金收入效应( 有租金收入家庭)方法 ( ) ( ) ( ) ( ) ( )区县平均租金对数值( ) ( ) ( )房屋出租收入对数值( ) ( ) ( )控制变量 是 是 是 是 是观测值数消费替代效应最后考察租金对没有住房资产家庭的消费行为的影响 租金下降对这类家庭消费行为的影响同样可能存在两种效应: 住房投资效应和消费替代效应 但是与租金收入效应不同的是，住房投资效应和消费替代效应都会导致家庭的消费增加 表 的第 列和第 列首先报告了对以区县平均租金作为解释变量的模型( ) 的估计结果 第 列固定效应模型的估计结果表明，区县平均租金下降 将会导致没有住房家庭的非住房消费显著上升 ( 显著性水平) 第 列采用工具变量后，这一弹性绝对值有所下降，租金下降 将会刺激约 的家庭年第 期消费，且估算值在 的水平下显著 由此可以看出，租金下降对没有住房家庭消费影响的 消费替代效应非常显著，并且明显高于住房投资效应( 表)第 列和第 列用家庭的实 际 房 租 支 出( 对 数 值) 作为解释变量对模型( ) 重 新 进 行 估计 结果发现，相比于市场租金水平的影响，家庭实际房租支出对消费的影响明显更小: 家 庭的房租支出减少 ，对应的非住房消费将会显著上升 第 列 同 时 加 入了区县平均租金和房租支出两个变量，此时房租支出变量的系数仍然显著为负，且 系 数 值 大小没 有 显 著 变 化; 区县平均租金变量的系数为负，虽然系数的绝对值较大，但在统计上并不显著综合第 列的结果可以看出，租金下降对于没有住房家庭的消费替代效应非常显著，且促进弹性在 左右，显著大于只有一套住房家庭的 住房投资效应 这表明租金下降带来的消费替代效应颇为明显，第 列的回归结果也验证了消费替代效应的显著性 但是对比第列的结果，采用家庭实际房租支出变量得到的消费替代效应明显更大，即第 列中两个效应相加显著大于第 列的综合效应 尽管单位面积的住房租金主要是由市场决定的，但是当市场租金下降后，租房家庭可能会选择增加租房的面积来提高生活质量 因此就可能观察到租金下降后家庭的房租支出和非住房消费同时增加，从而导致采用区县平均租金来进行分析时会低估替代效应 尽管采用了工具变量，但这只能解决单位面积租金与家庭消费的内生性问题，不能解决家庭租房面积与消费同时变化的问题表 的第 列和第 列则直接检验了租金下降对家庭租房面积的影响 结果与预期一致，市场租金与家庭的租房面积表现为显著负相关关系 从影响大小来看，租金下降 ，家庭的租房面积将显著增加约基于表 和表 的估计结果可以比较 租金收入效应 和消费替代效应 从影响效果来看，租金收入效应对消费的影响弹性为 ，而消费替代效应对消费的影响弹性为，大于租金收入效应 上述测算结果表明，租金变化对于房东和租客非住房消费的影响并不对称，租金下降对于租客非住房消费的提升作用也要大于对房东非住房消费的挤出作用 因此，即使在不考虑住房投资效应的情况下，降低租金也会带来全社会整体消费水平的提升表 租金影响家庭非住房消费的消费替代效应( 没有住房资产家庭)被解释变量与方法家庭非住房消费对数值 租房面积对数值( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( )区县平均租金对数值( ) ( ) ( ) ( ) ( )房租支出对数值( ) ( ) ( )控制变量 是 是 是 是 是 是 是观测值数五进一步讨论本部分将从分类消费异质性影响以及家庭耐用品和住房消费等角度，进一步讨论租金变化对家庭消费行为的影响孙伟增等: 住房租金与居民消费: 效果机制与不均等( 一) 租金变化对分类消费的影响本文第四部分的实证研究检验了租金变化对家庭总非住房消费的影响，但是由于家庭对各类消费品的需求弹性存在差异，因此有必要更加细致地分析租金变化对家庭消费的影响效应主要体现在哪些消费支出项目上 本文将家庭的非住房消费分成 类，并按照年均消费量从大到小进行排序( 食品 教育衣服 本地交通费 通讯费 旅游 水电费 通讯品 燃料 日用品 保健品 美容 娱乐) ，分别考察租金变化对家庭各类消费性支出的影响 表报告了针对全部家庭样本的模型估计结果 可以看出，租金变量的系数在大部分模型中都为负，表明租金下降对家庭消费的促进效应普遍存在于各项消费中 特别是对于食品 水电费 通讯品和燃料支出的影响都在 的水平下显著，对于教育支出的影响在 的水平下显著 具体来说，区县平均租金下降 ，将会导致家庭的食品消费支出上升 ，教育支出上升，水电费支出上升 ，通讯品购买支出上升 ，燃料费支出上升 进一步计算家庭各支出项绝对值的上升，那么租金下降 将会导致家庭的年消费性支出中食品支出增加 元，教育支出增加 元，水电费支出增加 元，通讯品购买支出增加 元，燃料费支出增加 元此时，食品和教育作为家庭消费中最大的两个支出受到的影响也更大 由此可以看出，在面临外部环境冲击时，家庭对于各类消费性支出的偏好存在显著差异 其中，食品和教育作为家庭生活的必需品，其消费支出的增加可能会对家庭成员的健康和人力资本积累产生长期影响 而租金下降对水电费 通讯品和燃料费的提升则会直接提高家庭生活质量 除此之外，租金下降对于家庭购买衣服支出 本地交通费和通讯费支出 日用品和美容支出也都有正向影响，但在统计上并不显著 租金与家庭的旅游 保健 娱乐支出都表现为正向关系，但系数值很小而且在统计上并不显著采用同样的方式，本文也考察了租金变化对不同家庭分类消费支出的影响效应，结论与表 非常接近 并且通过对比租金收入效应和成本效应( 消费替代效应) ，家庭在面临收入或消费冲击时，对消费支出项的调整表现出显著的对称性 其中食品教育衣服日用品成为家庭通过调整消费支出改变生活成本的重要选择表 租金对家庭分类消费影响的估计结果消费项目( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( )食品 教育 衣服 本地交通费 通讯费 旅游 水电费消费均值( 元)区县平均租金对数值( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( )观测值数消费项目( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( )通讯品 燃料 日用品 保健品 美容 娱乐消费均值( 元)区县平均租金对数值( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( )观测值数年第 期受篇幅限制，这部分仅报告工具变量模型估计结果虽然食品教育等是生活必需品，但是这些商品的质量和价格也存在较大差异 尽管家庭不会因为收入等因素的差异而对食品教育等商品的需求量有显著差异，但是家庭可以通过调整消费商品的质量使得家庭的总支出( 消费) 发生改变 受数据限制，本文在实证研究中仅考察了对家庭各类商品消费金额( 包含数量和质量) 的影响受篇幅限制，租金对不同家庭分类消费的影响结果没有在文中进行报告，有兴趣的读者可向作者索取( 二) 异质性分析家庭的消费行为主要受到家庭经济状况的影响，因此租金对消费的影响也会受到家庭收入资产状况以及消费水平的影响，存在异质性 对此，本节通过在模型( ) 的基础上加入交叉项的方式来进行分析 首先，表 的 中加入了家庭收入与租金的交叉项 从 交 叉 项 系数来看，对于不同的家庭样本，固定效应模型和工具变量模型的估计结果都不显著，表明租金变化对于不同收入家庭的影响不存在显著的异质性 这 可 能 是 因 为: 第 一，对于中国家庭来说目前市场上的其他投资机会相对较少且投资收益率显著低于房价的增长，因此租金变化产生的住房投资效应在不同收入水平的家庭中普遍存在 第二，家庭的房租收入( 对应多套住房家庭) 和租金支出( 对应没有住房家庭) 与家庭收入水平存在相关性，高收入家庭对应高的房租收入或者租金支出，而低收入家庭对应低的房租收入或租金支出 因此在收入不变的情况下，单位租金下降对于不同收入家庭的影响可能相差不大 其次， 中针对家庭资产状况异质性的研究也得到了与收入类似的结论，即租金对家庭消费的影响并不会因为家庭资产的多少而有显著差异 第三， 中引入了家庭消费量( 滞后一期) 与租金的交叉项，结果发现交叉项的系数非常显著，并且系数的正负与租金变量的系数相反，表明对于消费水平越高的家庭，租金变化产生的影响越小 具体来说，对于全部家庭样本，租金下降对家庭消费存在总促进效应，而家庭消费与租金的交叉项系数为正，表明对于消费水平越高的家庭，这种总促进效应越小，投资效应和替代效应都表现出相同的异质性特征 对于有多套住房的家庭，收入效应则随着家庭消费水平的提高而显著下降 这一结果是可 以 理 解 的，即同样的租金变化，对于消费支出较大的家庭的边际影响要相对更小表 租金对家庭非住房消费的异质性影响估计结果样本与方法全部家庭 一套住房自住 有租金收入 没有住房资产( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ): 收入区 县 平 均 租 金 对数值 ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( )区县平均租 金 对 数值 家 庭 收 入 对数值( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( )观测值数: 资产区 县 平 均 租 金 对数值 ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( )区县平均租金对数值 家 庭 资 产 对数值( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( )观测值数: 消费区 县 平 均 租 金 对数值 ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( )孙伟增等: 住房租金与居民消费: 效果机制与不均等续表样本与方法全部家庭 一套住房自住 有租金收入 没有住房资产( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ): 消费区县平均租金对数值 家 庭 消 费 对数值( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( )观测值数( 三) 租金变化对耐用品和住房消费的影响本小节重点考察租金对家庭耐用品和住房消费的影响 表 报告了相关回归结果 首先，第列和第 列以家庭总消费( 非住房消费 住房消费) 作为被解释变量，估计结果与非住房消费模型十分接近，即租金下降显著提振了家庭消费，提升弹性为在第 列和第 列中，以家庭耐用品资产价值的对数值作为被解释变量，考察租金下降对家庭耐用品消费的影响 结果发现租金变量的系数在使用工具变量前后都为正，但是统计上不显著，说明短期内租金下降对于家庭购买耐用品不存在显著影响第 列考察家庭的购房行为 结果发现，市场租金变化对于家庭住房数量和住房资产价值都没有显著影响，也就是说短期内租金的变化并没有显著改变家庭购买住房或者住房更新的比例需要说明的是，这一结果与本文提出的住房投资效应并不冲突 根据本文之前的讨论，在租金上涨预期下，家庭会有更强烈的动机进行投资性购房 但是，住房投资更新的成本相对更高，在短期内则主要表现为家庭为了筹集首付而压缩消费同样地，第 列和第 列的结果显示，短期内租金下降也没有显著提高房屋出租的比例 这一方面受到本区县住房空置率的影响，另一方面与家庭出租房的偏好有关 综合表 的实证结果可以看出，短期内租金下降对于家庭消费行为的影响主要体现在生活性消费上，对于家庭的资产配置影响不显著表 租金对家庭其他消费行为影响的估计结果被解释变量与方法家庭总消费对数值耐用品资产价值对数值住房数量住房资产价值对数值房屋出租( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( )区县平均租金对数值( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( )控制变量是是是是是是是是 是是观测值数年第 期这里住房消费只包含租金支出，不包含购房或建房支出六租金变化对消费影响的马太效应本文前述的研究证实，租金变化对不同家庭的消费的影响具有明显的差异性 一方面，租金下降对房东和租客的消费分别表现为相反的挤出效应和促进效应，对独立于租房市场之外的有房家庭的消费表现为促进效应 另一方面，在各类家庭内部，租金下降对消费的影响随着家庭消费水平的提高而逐渐减小 由于房东相比于另外两组家庭的平均消费水平更高，因此综合上述两组异质性结果可知，租金下降后，租金收入效应使得原本消费水平较高的房东家庭的消费下降，而住房投资效应和消费替代效应对非房东家庭中原本消费水平较低的家庭消费的提升作用更大由此可以猜想，租金下降将会导致居民之间的消费差距减少，不均等水平降低 本部分通过如下区县层面的面板数据双重固定效应模型来检验上述猜想:( )其中，被解释变量 为利用区县内所有家庭样本在第 年的非住房消费计算得到的消费不均等指数 本文参考张吉鹏和吴桂英( ) 以及万广华等( ) 的研究，采用基尼系数泰尔指数和变异系数来度量消费不均等 控制变量 包括区县 在第年的人均收入人均资产以及对应的收入和资产不均等指数 模型中同时控制了省份 年份固定效应 和区县固定效应为随机扰动项，模型估计时在区县层面对标准误进行聚类调整 表 报告了对模型( ) 的估计结果 其中，第 列为固定效应模型，第 列为引入工具变量后的模型估计结果这里仍然采用过去一年本区县的住房拆迁比例作为本区县当前租金水平的工具变量 从 回 归结果来看，租金变量的系数在所有模型中都为正，且除了第 列以外都在 或 的水平上显著 这一结果验证了本文关于租金影响家庭消费的 马太效应的猜想 从影响效果来看，采用工具变量对估计系数值的影响并不明显 以基尼系数模型为例，系数估算值 表明租金下降 ，将会导致居民之间的消费不均等指数减少 ，相当于消费基尼系数在均值水平上下降了表 租金对消费不均等影响的估计结果被解释变量与方法 消费基尼系数( )消费泰尔指数( )消费变异系数( )消费基尼系数( )消费泰尔指数( )消费变异系数( )区县平均租金对数值( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( )控制变量 是 是 是 是 是 是观测值数注: 括号里为估计系数的异方差稳健标准误，并在区县层面聚类调整七结论与建议在复杂的国际背景和严峻的疫情下，刺激需求提振消费显然是推动经济复苏和经济增长的关键手段 年以来，中央以及各级政府多次强调要积极扩大国内需求，增加居民消费 本文从租房市场出发，首次考察了租金变化对家庭消费行为的影响，发现降租金能够显著促进居民消费，有助于中国经济的可持续发展 主要得到如下几点结论 第一，住房自身具有的消费品和投资品孙伟增等: 住房租金与居民消费: 效果机制与不均等双重属性，使得租金变化对居民消费的影响效应不仅仅局限于租房市场的供需双方 房东和租客，而是覆盖所有家庭 在控制了家庭经济特征人口特征省份 年份固定效应以及家庭固定效应后，租金下降能够显著促进家庭消费，促进弹性约为 进一步的测算显示，短期内的租金下降对国内生产总值的提振效应约为 第二，本文将租金对居民消费的作用机制划分为住房投资效应 租金收入效应和消费替代效应 其中住房投资效应对家庭消费的影响普遍存在，是影响家庭消费行为的最重要机制 租金收入效应和消费替代效应则分别是影响有房租收入和有租金支出的家庭消费行为的主要机制 估算结果显示，租金下降产生的租金收入效应对消费的促进弹性为 ，而消费替代效应对消费的促进弹性为 ，大于租金收入效应 因此，即使只考虑租房供需双方，降低租金也会带来整体消费水平的提升 第三，租金变化对消费的影响普遍存在于家庭消费的各类商品中，特别是对食品教育水电费通讯品和燃料支出的影响显著 当家庭面临收入或消费冲击时，它们成为家庭调整消费支出改变生活成本的重要选择 第四，针对收入和资产状况不同的家庭，租金对消费的影响没有表现出显著的异质性特征; 但是随着消费水平的提高，租金对家庭消费的影响显著下降 此外，短期内租金变化对家庭耐用品和住房消费没有显著影响 最后，从宏观影响来看，租金变化对家庭消费影响呈现出马太效应，租金下降显著降低居民之间的消费不均等本文的研究结论对于中国的经济复苏和可持续增长有以下几点含义第一，新冠疫情引发了一轮降薪裁员，尽管这种影响可能只是短期的，但是收入下降和收入不确定性的提高突显了以住房为代表的生活成本给租户带来的压力 特别地，住房租金成为阻碍外来劳动力回城复工的重要障碍，也给原本低迷的消费蒙上了阴影 如何缓解中低收入群体的生活压力是提振居民消费的关键 本文的研究显示，降租金有助于缓解居民生活压力 刺激居民消费随着国际形势日益复杂和经济危机隐患的增加，各级政府应尽快补齐租赁市场的短板，一方面加大政策性住房人才住房等供给，另一方面要充分利用市场的作用，以应对巨大的不确定性给经济增长带来的压力第二，随着城市建设用地紧缺越来越严重，旧城改造将成为中国大中城市进行城市更新升级的重要手段 本文针对工具变量的分析结果证实，随着大量城中村棚户区等老旧社区拆迁，租房市场的供需平衡状态将被打破，短期内住房需求增加和供给减少将会导致市场租金价格上升，从而挤出家庭消费，并加剧家庭之间的消费不均等 如何循序渐进地进行城市升级改造而不给经济发展带来明显的消极影响，是政府在制定城市规划中需要认真考虑的问题 年 月国务院发布了关于授权和委托用地审批权的决定，为城市建设用地供给提供了新思路 进一步地，应该通过增加建设用地指标推进住房买卖和租赁市场的协同和完善，拓宽住房供给渠道，从而降低住房市场价格变化对国民经济的影响第三，市场预期是住房市场影响消费行为的关键机制 随着房住不炒租售同权等指导思想和政策的提出，居民对于住房价格的上涨预期已经大幅下降 租金的变化在未来可能成为影响人们对于住房市场预期的主要因素 租金上涨预期引发的投资需求仍然不能被忽视，应对租金波动持续降低居民的投资预期和投资购房需求将成为中国政府稳定房地产市场发展的新问题第四，租金变化对家庭各类消费的影响异质性表明，住房市场通过影响家庭消费进而对生产部门产生的影响是不对称的，食品教育衣服日用品等产品异质性较大的产业可能会受到更大的需求冲击 而从社会发展来看，食品和教育支出的变化对劳动力身体健康等人力资本的积累将会产生长期的影响本文的研究可以从以下几个方面进行扩展或完善 首先，本文主要关注短期内租金变化对家庭消费行为的影响; 从长期均衡来看，住房租金变化可能通过影响非住房商品价格进而对家庭的消年第 期费决策产生二次影响 其次，租金对家庭消费决策的影响与家庭的偏好相关，本文为了简化研究并没有对家庭偏好的异质性进行深入分析 第三，受租金数据可得性限制，本文实证样本主要集中在大中城市 由于各个城市在住房自有化率租金房价比等方面存在较大差异，本文研究得到的定量结论可能无法完全适用于其他中小城市 尽管本文尝试扩充样本并得到了近似的估计结果，但更加准确的结论有待住房租赁市场数据进一步完善之后再进行分析 第四，本文仅考察了对家庭消费支出额的影响，对于消费品数量和质量两个细分维度的影响研究需要更详细的数据支撑 第五，租金变化对家庭消费不均等的作用机制和影响异质性较为复杂，受样本量限制本文并未就此问题进行更深层次的研究，这将是未来的一个重要研究方向参考文献陈峰姚潇颖李鲲鹏， : 中国中高收入家庭的住房财富效应及其结构性差异，世界经济第 期陈健陈杰高波， : 信贷约束房价与居民消费率，金融研究第 期况伟大， : 房价变动与中国城市居民消费，世界经济第 期欧阳峣傅元海王松， : 居民消费的规模效应及其演变机制，经济研究第 期谢洁玉吴斌珍李宏彬郑思齐， : 中国城市房价与居民消费，金融研究第 期张吉鹏吴桂英， : 中国地区差距: 度量与成因，世界经济文汇第 期万广华陆铭陈钊， : 全球化与地区间收入差距: 来自中国的证据，中国社会科学第 期颜色朱国钟， : 房奴效应还是财富效应? 房价上涨对国民消费影响的一个理论分析，管理世界第 期郑思齐孙伟增吴璟武赟， : 以地生财，以财养地 中国特色城市建设投融资模式研究，经济研究第 期， ， ， ， ， ， ， :， ，( ) ，， ， ， ， ， : ，，( ) ，， ， ， ， ， ( ) ，， ， ， ， ， ，，， ， ， ， ，， ，， ， ， ， :， ，( ) ，， ， ， ， ， :， ，，，， ， ， ， ，，( ) ，， ， ， ， ， ， :， ，，，， ， ， ， : ， ，，( ) ，，， ， ， ， ， ， ，( ) ，， ， ， : ， ，( ) ，， ， ， ， ， ( ) ，，， ， ， ， ，( ) ，，， ， ， ， ，( ) ，， ， ， ， ，，( ) ，孙伟增等: 住房租金与居民消费: 效果机制与不均等:，，( : ， ;: ， ;: ， ): ，，， ，，，， ，( )，，，，， ，，( ) ，， ， ，，，，，:，，， ， ，，，，: ; ; ;: ， ，( 责任编辑: 晨 曦) ( 校对: 王红梅)年第 期